임야에 태양광 설치 후 철거하면 용도변경이 된다고?

사실은 그 반대다. 상당수 사람들이 태양광을 임야에 깔면 철거 후 땅 용도를 자유롭게 바꿀 수 있다고 믿는다. 과거엔 실제로 그게 됐다. 그런데 2018년 12월 4일, 산지관리법 시행령 개정이 시행되면서 이 ‘황금 공식’은 완전히 막혔다.

2018년 이전: 황금알을 낳던 시절

그때는 그야말로 꿀이었다. 산지에 태양광 발전시설을 설치하면 두 가지 혜택이 한꺼번에 따라왔다.

첫째, 산지전용허가 대상이었기 때문에 준공 후 지목이 임야 → 잡종지로 바뀌었다. 둘째, 대체산림자원조성비가 100% 면제됐다. 세금도 안 내고 땅값은 폭등.

경남 진주시의 한 사례를 보면, 2009년 m²당 423원이던 산지 공시지가가 태양광 설치 후 2018년에는 5만 원으로 뛰었다. 10년 만에 약 118배 상승이다. 경기 여주시도 비슷하다. 2015년 3,180원에서 4만 300원으로. 투기 목적 매입이 전국적으로 번진 건 당연한 결과였다.

태양광은 수단이었고 목적은 지목변경, 즉 땅값 시세차익이었다.

2018년 12월 이후: 판이 완전히 뒤집혔다

산림청은 부동산 투기 수요를 원천 차단하기 위해 산지관리법 시행령을 전면 개정했다. 핵심은 네 가지다.

구분	개정 전	개정 후
허가 유형	산지전용허가	산지일시사용허가
지목 변경	가능 (임야→잡종지)	불가
사용 기간	제한 없음	최대 20년
대체산림자원조성비	전액 면제	전액 부과
경사도 기준	25도 이하	15도 이하
사용 후 처리	지목 변경으로 종료	원상복구 필수

’산지전용허가’와 ‘산지일시사용허가’는 법적 성격이 완전히 다르다. 전용은 영구적으로 산지 용도를 바꾸는 것이고, 일시사용은 말 그대로 잠깐 쓰고 돌려줘야 한다. 20년 동안 태양광 돌리고 나서 나무 심고 원상복구. 이게 현재의 규칙이다.

”그럼 예전에 설치한 건요?” — 기존 사업자의 딜레마

2018년 이전에 산지전용허가를 받아 설치한 사업자는 상황이 다르다. 이들은 구 법령 기준으로 허가를 받았고, 실제로 지목이 잡종지로 변경된 경우도 있다. 이런 경우는 법 개정의 소급 적용 대상이 아니다.

그러나 2019년 12월 이후 「산지관리법」 제37조제2항이 개정되면서, 산지일시사용허가를 받아 설치한 태양광은 정기 부지·구조물 안전검사 의무가 생겼다. 2025년 4월에는 이 재검사 완료 기간이 3개월에서 6개월로 늘어났다. 규제는 계속 강화되는 방향이다.

그래서 “철거 후 용도변경 가능하다”는 말, 어디서 나온 건가

크게 두 가지 맥락에서 혼선이 생긴다.

1안 — 2018년 이전 정보가 그대로 유통되는 경우 태양광 투자 커뮤니티나 부동산 카페에 10년 전 자료가 마치 현행 규정처럼 퍼지는 케이스다. “태양광 설치하면 나중에 잡종지 된다”는 말은 2018년 12월 3일까지만 사실이었다.

2안 — 농지(전·답)와 임야를 혼동하는 경우 전·답에 태양광을 설치하면 농지전용허가를 거쳐 잡종지로 지목이 바뀌고, 철거 후에도 자동으로 농지로 복구되지 않는다. 즉 농지는 다른 규정이 적용된다. 임야(산지)와 헷갈리면 잘못된 정보를 진짜처럼 받아들이게 된다.

3안 — ‘산지전용허가 후 5년 용도변경 승인’ 조항 오해 산지관리법상 산지전용허가를 받아 목적사업 완료 후, 사용승인 날로부터 5년 이내에 다른 용도로 쓰려면 용도변경 승인을 받아야 한다는 조항이 있다. 이걸 “5년 후엔 자유롭게 용도변경 가능”으로 오독하는 경우다. 실제로는 5년이 지나도 허가 조건에 맞아야 한다.

현재 임야 태양광의 현실적 수익 구조

20년 사용 제한 + 원상복구 의무 + 대체산림자원조성비 전액 부과. 3중 제약이 겹치면서 임야 태양광의 수익성은 이전과 완전히 달라졌다.

대체산림자원조성비: 산지전용·일시사용 시 납부하는 법정 부담금으로 환급 없음
산림복구예치금: 사용 종료 후 원상복구를 위한 보증성 예치금, 사용기간 1년 이상이면 매년 재산정
REC 가중치: 임야 태양광은 2018년 개정으로 가중치 1.0에서 0.7로 하향 조정
보전산지 불가: 현재는 준보전산지에서만 허가 가능, 보전산지는 설치 자체가 안 됨

과거엔 저렴한 보전산지를 사서 태양광으로 잡종지화하고 땅값 차익을 노리는 구조였다. 지금은 땅값이 높은 준보전산지에 설치해야 하고 20년 후엔 원상복구까지. 수익 계산이 근본적으로 다르다.

핵심 요약

3줄 요약이다.

2018년 12월 4일 이후 임야 태양광은 ‘산지일시사용허가’ 대상으로, 지목변경이 원천 금지됐다.
사용 종료(최대 20년) 후엔 반드시 원상복구 해야 하며, 철거한다고 잡종지나 다른 지목이 되지 않는다.
”태양광 설치 후 철거하면 용도변경 가능하다”는 말은 구 법령 기준 정보거나 농지와의 혼동에서 비롯된 오정보다.

참고 자료

산림청 보도자료, 「산지관리법 시행령 개정 국무회의 통과」, 2018.11.26 (forest.go.kr)
산림청, 「산지관리법 시행령 개정안 입법예고」, 2018.08.01 (forest.go.kr)
동아일보, “태양광 설치하면 ‘임야→잡종지’ 변경, 산림청 ‘땅값 크게 올라 투기 우려’”, 2018.09.26
법제처 생활법령정보, 「산지 및 산지전용」 (easylaw.go.kr)
법제처 생활법령정보, 「산지전용지 관리 - 용도변경 승인」 (easylaw.go.kr)
법무처 법령해석례 334261호, 산업통상자원부, 2022.07.21 (law.go.kr)
강원도청, 「산지전용허가 QnA」 (state.gwd.go.kr)
Marin13 블로그, “산지태양광의 비용 핵심 - 대체산림자원조성비 vs 산림복구예치금”, 2025.10.19
연합뉴스, “태양광발전소 부지·구조물 재검사 기간 3→6개월 연장”, 2025.04.21
뉴스SC, “임야에 태양광발전시설 거의 ‘불가능’”, (newssc.co.kr)